去年成交均价下降近千元，2022年河东新房怎么买？
2021年已尘埃落定，与往年地产“大鳄”争相入驻河东的局势有别，2021年河东鲜有新盘入市，现有楼盘持续走量、清“尾货”，改善大户频推，刚需小户有断货的趋势，一些购房者感叹选房越来越难。
如果用两个词来形容2021河东楼盘的表现，“内卷”、“躺平”就很恰当：有的楼盘“怒降”1XXX元/㎡换量，让整个片区陷入了“价格战”之中；有的楼盘“躺平”，保证不降价；还有的楼盘想卷但没卷起来……2021年河东楼市具体表现如何？现今还有什么房源可选？后续有货可供吗？
河东实景
河东楼市2021年成绩单出炉
年底翘尾楼市有望回暖
河东作为柳州楼市主力军，2021年的成绩单也“暗淡”了许多。住宅供应5055套，供应面积62.8万㎡，同比减少34.94%；住宅成交6374套，成交面积77.2万㎡，同比下降13.66%；住宅成交均价10638元/㎡，同比下降7.76%；土地成交580.2亩，同比下降52.3%。
但相比其他城区，河东在成交方面更稳定，价格方面更“抗压”。经历了此前11个月的来回波动，12月河东出现了双翘尾。成交住宅596套、7.52万㎡，面积较11月上涨72.08%；成交单价12239元/㎡，较11月上涨21.56%。
河东住宅成交均价趋势图
主要原因是龙光·莲花悦府、建发·磐龙府等高端盘的大批走量，拔高了河东乃至柳州的房价。河东近年来持续偏改善的定位，改善、高端盘为河东楼市的稳定输出做出了贡献，也释放了楼市回暖的信号，暂时性还是持续性的，尚未可知。
河东少有新盘入市
多盘销售尾声房源存量减少
上半年河东在土地市场上大放异彩，建发、中梁、龙建入驻桂柳路，盛邦拿下八中旁旧改项目用地，交投高总价强夺河东北251亩江景商住用地。但迄今也仅有建发·磐龙府、盛邦·书香里两个项目入市。
建发·磐龙府是建发入柳首秀，择取桂柳路共同打造低密住区，推出建面约109-143㎡的板式高层、160-180㎡的联排别墅产品。高层1.1万元/㎡的入市均价，在下行的行情中独树一帜。
建发·磐龙府建设实景
（摄于2021年12月）
盛邦·书香里紧邻八中，地段决定了它的定位，2022年1月推出建面约72-122㎡房源，虽弥补了河东市场小户型的空白，但1.3-1.4万元/㎡的均价也树立了高门槛。
盛邦·书香里建设实景
（摄于2021年12月）
入市新盘少，再加上一些楼盘售罄或进入销售尾声，河东的选择相比往年更少了一些。联发·君悦朝阳、大都沁园、彰泰·滨江学府等楼盘剩余房源个位数，碧桂园·滨江府住宅部分已经售罄。恒大珺睿府的二期还有货量，“暴雷”过后暂时归零。
现状新房分布 河东北缺房
静兰-独凳山挑大梁
河东北新房已告急，其余板块楼盘的趋势是以改善大户为主，低价刚需房源选择减少。
静兰—独凳山板块从销量、热度来说，都可以算是河东的“半壁江山”，且产品类型丰富、推新较快。现在售楼盘可以分为桂柳路改善、高端盘和静兰刚需盘。
桂柳路实景
桂柳路以低密高层（13-18层）、洋房、联排、合院等产品为主，建发·磐龙府、保利·明玥山语货量充足。揽山庭目前一期已经交付，自从万元价格下调至“8”字头起之后，去化明显加快；龙光·莲花悦府持续走量，成功摘得2021年单盘销售金额榜单第七名，也是前十里唯一一个高端盘，目前货量不足70套。
大热的静兰片“三足鼎立”—华润静兰湾、彰泰·江与城、大唐观邸三盘在售产品均以刚需为主，2021年的价格战十分激烈，曾经近万元的均价被“8”字头起取代，好在以价换量成效显著，众多购房者为之买单。2022年中开始这三盘逐步交付，片区氛围将逐步形成。
静兰片实景
华润静兰湾一期熙悦山目前存量不多，主推楼王户型，价格拉升至9800元/㎡，二期预计2022年可入市；彰泰·江与城全盘去化至半，刚需户型均价9400元/㎡，瞰江户型也频繁推新，均价1-1.3万/㎡。大唐观邸相对势头较弱，去化较慢，“8”字头起送车位算是片区内的低价房源了。
静兰-独凳山片区实景
东环大道也以改善、高端盘为主，均价1.15万-1.65万/㎡。在售的5盘仅有2盘有小户型—盛邦·书香里、温馨七七二，其余三盘大户特性明显—乐和·紫云华府洋房、东郡两梯三户大平层，中房·紫东超高层大户，落户东环沿线门槛不低。
与东环接壤的水南片进入了“后水南”时代，今年无新盘入市，目前3盘在售。偏刚需的云星·钱隆学府、新叶城走“佛系”路线，营销动作不大，“价格战”参与感几乎为零。高端盘中海天钻也调整了策略，推出了带装修房源，房价也从1.5万调整为1.3-1.4万/㎡。
马鹿山片区实景
河东刚需聚集地不能忽略马鹿山板块，联发·君悦天成放价“9”字头起，走量速度加快，可售量约200套。观山福邸现房在售，位置较深加上营销不多，销量平平。文庭新居有一定比例的回迁安置，市场性不强，刚需客群容易忽略掉。
河东在售楼盘信息表（不包括尾盘）
超8盘即将推出 后市可期
河东2021年入市新盘不多，在售新房比例缩减，但后续货量依然可观，据小编不完全统计，2022年将有8盘亮相。
桂柳路的中梁·云璟项目，售楼部已经建好未正式开放，预计2022年会有所推进。
原灯泡厂生活区改造项目和悦馨城，部分涉及回迁安置，目前已拿预售证，备案价万元左右，主力户型为建面约49-105㎡一至三房。
河东北超500亩大盘—祥云胜地建设中。
高新板块大唐地产旧改项目—观澜印象地块内停工建筑拆除，地块平整中。
中梁·云璟建设实景
（摄于2021年12月）
此外，交投地产河东北项目、龙建桂柳路项目、观山福邸东苑（总平已出）预计将在2022年有新进展。联发在水南还有大宗旧改地块待整合开发，作为预备项目有望动工。
红框为大唐旧改-观澜印象用地
河东依然柳州改善群体的重要置业区域，很多靠近繁华区域的大平层、洋房、别墅等改善型产品都是河东独有。虽然2021年市场下行使河东房价也有了一定波动，但仔细分析真正坚挺的还是塔尖产品，这些产品的价格还是比较稳定的，未来依然会是河东主推产品。
建开副总裁郭济铖：未来5年将是刚需的市场6719亩！柳州新公布一批旧改土地熟化项目
交付过半，这个万元豪改盘生活环境如何？2022年了，柳州还有这些奇葩户型！
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